Wer eine Wohnung verbilligt vermietet, darf seine Werbungskosten steuerlich auch dann voll geltend machen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzusplitten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Soweit die Werbungskosten auf den unentgeltlichen Teil entfallen, werden sie steuerlich nicht berücksichtigt. Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine "Totalüberschussprognose" zu erstellen. Der Vermieter muss nachweisen können, dass er zumindest über einen längeren Zeitraum betrachtet einen Überschuss aus der Vermietung erzielt. Werden mindestens 66 Prozent der Marktmiete verlangt, ist eine Totalüberschussprognose nicht erforderlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Der Grundsatz, dass eine Totalüberschussprognose bei Einhaltung der 66-Prozent-Grenze entbehrlich ist, gilt aber nicht ausnahmslos. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist eine Totalüberschussprognose trotz Einhaltung der 66-Prozent-Grenze ausnahmsweise doch angezeigt, wenn es sich um die Vermietung einer aufwendig gestalteten Wohnimmobilie handelt. Davon ist insbesondere auszugehen, wenn das Objekt mehr als 250 qm Wohnfläche umfasst (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21). Der Sachverhalt: Ein Elternpaar hatte insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Eltern jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis. Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis jedoch nicht zugelassen.
Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Könne er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche Liebhaberei. Folge: Verluste sind nicht abziehbar. Bereits in der Vergangenheit habe der BFH geurteilt, dass im Ausnahmefall eine Totalüberschussprognose angebracht sein könnte, insbesondere bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z.B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmhalle; vgl. BFH-Urteil vom 6.10.2004, IX R 30/03). Denn insoweit handele es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher sei bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann. Der BFH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung mit der aktuellen Entscheidung. Der Wortlaut von § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG, der die oben genannte 66-Prozent-Grenze betrifft, schließe die Durchführung einer Totalüberschussprognose nicht aus. Das heißt, die Einkünfteerzielungsabsicht ist auch bei einer Vermietung zu mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu prüfen.
Hinweis: Vermieter von Luxuswohnungen bzw. von besonders großen Wohnungen müssen davon ausgehen, dass sie dem Finanzamt eine Überschussprognose vorlegen müssen, wenn sie zunächst hohe Verluste erwirtschaften. Das gilt nicht nur, aber insbesondere bei der Vermietung an nahe Angehörige. Es wird üblicherweise ein Prognosezeitraum von 30 Jahren, beginnend mit dem Erwerb der jeweiligen Immobilie, zugrunde gelegt.
