Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer das Guthaben, das in der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft angesammelt worden ist, mit. Zugegebenermaßen ist dies nicht ganz korrekt ausgedrückt, denn rechtlich gehört die Instandhaltungsrücklage, auch als Erhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung bekannt, zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher kann sie auch gar nicht "verkauft" werden. Nach früherer Auffassung wurde das Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einbezogen. Doch dies ist nicht mehr aktuell. Der Bundesfinanzhof vertritt nunmehr die Auffassung, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist - und zwar selbst dann nicht, wenn die Rücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird (BFH-Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Aufgrund der Rechtsänderung bei der Grunderwerbsteuer stellte sich die Frage, ob auch bei der Einkommensteuer Änderungen zu berücksichtigen sind. Doch das wird von der Oberfinanzdirektion Frankfurt/Main verneint (Verfügung vom 09.11.2022, S 2211 A - 12 - St 214). Für die Einkommensteuer gilt: Der bei Erwerb einer Eigentumswohnung im Kaufpreis enthaltene Anteil für das in der Erhaltungsrücklage angesammelte Guthaben gehört nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung. Zwar habe der BFH mit oben genanntem Urteil entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist. Dieses Urteil ändere allerdings nicht die Behandlung der erworbenen anteiligen Erhaltungsrücklage im ertragsteuerlichen Sinn. Folge: Wird im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, ist dieser für ertragsteuerliche Zwecke entsprechend aufzuteilen. Beim Erwerber ist sodann der um die erworbene anteilige Erhaltungsrücklage für die Eigentumswohnung gekürzte Kaufpreis in die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) einzubeziehen.
Hinweis: Auch der Grund-und-Boden-Anteil, der im Kaufpreis einer Eigentumswohnung enthalten ist, mindert die Bemessungsgrundlage für die AfA.
