Kleingartenanlage - Verkauf eines selbstbewohnten „Gartenhauses“ kann steuerfrei sein

Wenn Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Ein Steuerzugriff erfolgt aber nicht, wenn die Immobilie vorher zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Ob diese Ausnahmeregelung auch für rechtswidrig bewohnte Gartenhäuser gilt, hat der Bundesfinanzhof (BFH) geklärt. 

Im Streitfall hatte der Kläger innerhalb des Zehnjahreszeitraums seine Miteigentumsanteile an Grundstücken eines Kleingartengeländes verkauft, auf dem sich auch ein von ihm selbstbewohntes „Gartenhaus“ befand. Die Errichtung des „Gartenhauses“ war dem früheren Eigentümer seinerzeit nur unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt wird. Tatsächlich aber hatte der Kläger das „Gartenhaus“ baurechtswidrig dauerhaft bewohnt.

Das Finanzamt besteuerte den Veräußerungsgewinn als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, der BFH hat einen Steuerzugriff jedoch abgelehnt. Seiner Ansicht nach kann auch eine baurechtswidrige Nutzung eine begünstigte „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ sein. 

Der Gesetzeswortlaut sei zwar in diesem Punkt nicht eindeutig, der Sinn und Zweck der Steuerfreistellung spreche jedoch dafür, auch baurechtswidrige Nutzungen als „Nutzungen zu eigenen Wohnzwecken“ anzuerkennen. Die Regelung solle verhindern, dass ein Veräußerungsgewinn bei Wohnsitzaufgabe (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) ungerechtfertigt besteuert werde. Dieser Gesetzeszweck sei bei baurechtswidriger Nutzung von Wohneigentum ebenso erfüllt wie bei einer baurechtskonformen Nutzung.

Die Selbstnutzung des Gartenhauses erfüllte also alle Anforderungen, die das Gesetz an eine Steuerfreistellung knüpft. Es war nach seiner Beschaffenheit dazu bestimmt und geeignet, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu gewähren. Hinsichtlich Wasser und Abwasser, Strom und Telefon war es voll erschlossen und verfügte über eine Küche, ein Bad sowie eine Heizung.


Hinweis: Um eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zu begründen, muss die Wohnung oder das Haus nicht zwingend der Hauptwohnsitz oder Lebensmittelpunkt gewesen sein. Steuerfrei bleibt somit auch der Verkauf einer Zweit- und einer Ferienwohnung, die der Eigentümer nur zeitweise bewohnt und die ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stehen. Wird eine Ferienwohnung jedoch teilweise fremdvermietet, muss die „Spekulationssteuer“ einkalkuliert werden, weil das Objekt dann nicht durchgehend zur Selbstnutzung zur Verfügung steht.


 

Freitag, 27. Mai 2022
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