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Gesetzgebung: Höhere Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilienübergang

Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie kann eine hohe Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslösen. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine Steuerbefreiung in Betracht kommt und wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden. Die für die Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgebenden Werte werden in einem pauschalierten Verfahren ermittelt, und zwar - je nach Gebäudeart - im Vergleichswert-, im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren. Wer mit den pauschalierten Werten nicht einverstanden ist, muss einen Gutachter beauftragen, der den Wert der Immobilie individuell ermittelt. Der Gesetzgeber plant derzeit, die Faktoren für die Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte ab 2023 anzupassen. Dies sieht der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 vor. So will er die Ermittlung und Anwendung der so genannten Liegenschaftszinssätze sowie der Bewirtschaftungskosten ändern und auch Regionalfaktoren einführen, mit denen der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt werden soll. Allein schon die Auswirkungen eines neuen Liegenschaftszinssatzes können enorm sein. Der Liegenschaftszins wird zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren herangezogen.


Hinweis: Alles in allem ist die Wertermittlung recht kompliziert und es soll hier nicht auf weitere Einzelheiten eingegangen. Wir möchten aber darauf aufmerksam machen, dass die Immobilienwerte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer zumindest im Einzelfall ab 2023 deutlich ansteigen können. Bitte sprechen Sie uns daher sehr kurzfristig an, wenn sie sich ohnehin mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie unentgeltlich zu übertragen.

Soll nämlich bei einer Änderung der Gesetzeslage eine Besteuerung noch nach derzeitigem Recht erfolgen, so müsste die Schenkung am Tag vor dem Inkrafttreten der Rechtsänderung ausgeführt sein. Dabei gilt nach der Rechtsprechung eine Immobilienschenkung in steuerlicher Hinsicht dann als ausgeführt, wenn die Vertragspartner die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlichen Erklärungen in der vorgeschriebenen Form abgegeben haben und der Beschenkte deswegen in der Lage ist, beim Grundbuchamt die Eintragung der Rechtsänderung zu bewirken. Ausreichend wäre es also, dass beim Notar die Auflassung erklärt wird und die Umschreibung im Grundbuch vom Schenker bewilligt wurde.

Dabei sollte eine vorweggenommene Erbfolge aber niemals ausschließlich steuerlich motiviert sein, insbesondere sollte man alle rechtlichen (z.B. Pflichtteilsergänzungsansprüche) und steuerrechtliche Konsequenzen nach eingehender Beratung kennen. Auch sollten sich der oder die Schenker bestmöglich absichern – beispielsweise mit einem Vorbehaltsnießbrauch oder einem Wohnrecht, was jeweils auch steuerlich sinnvoll sein kann. Überdies hat die politische Diskussion um höhere Freibeträgen bereits begonnen.


 

Montag, 05. Dezember 2022